Leben und Wohnen in einer der schönsten Städte Österreichs - Salzburg. Doch welche Herausforderungen der Immobilienmarkt anbietet, zeigt sich beim Blick auf den steigenden Wohnungsleerstand in Salzburg. Ist die Leerstandsabgabe eine Lösung für dieses Problem?

Was ist die Wohnungsleerstandsabgabe und was sind ihre Ziele?
Die Grundidee der Wohnungsleerstandsabgabe in Salzburg ist, dass Eigentümer von leerstehenden Wohnungen eine Abgabe zahlen müssen. Dies soll dazu beitragen, den Vermietern einen Anreiz zu geben, leerstehende Wohnungen wieder zu vermieten. Die Abgabe könnte helfen, den Mangel an bezahlbaren Wohnraum in der Stadt zu senken und somit allgemein dem Problem des steigenden Mietpreises entgegenzuwirken. Mit 1. Jänner 2023 trat das Gesetz in Kraft.

Die Leerstandsabgabe für Wohnungen ist Sache der Gemeinden und ist eine solche einzuheben, in denen nach den Daten des Zentralen Melderegisters mindestens die Hälfte eines Jahres kein Wohnsitz gemeldet ist. Diese wird nach der Wohnungsgröße (Nutzfläche und den Kalenderwochen im Jahr ohne Wohnsitz) berechnet und beträgt etwa für Neubauwohnungen mit 100 qm im Kalenderjahr 2.000€ und für sonstige Wohnungen mit 100 qm im Kalenderjahr 1.000€, für größere/kleinere Wohnungen gilt der entsprechend höhere/niedrigere Betrag.
Bei Altbau-Immobilien bis 40qm Nutzfläche darf diese nicht mehr als €400,-- jährlich betragen. Im Neubau bis 40qm Nutzfläche beträgt der maximale Betrag €800,--. Darauffolgend wird alle 30qm eine Stufe eingezogen. In der obersten Stufe, welche für Einheiten mit mehr als 220qm Nutzfläche gilt, ist der jährliche Maximalbetrag bei Altbauwohnungen €2.500,--. Bei Neubau beträgt dieser €5.000,--.

Die Liste der Ausnahmen besteht aus neun Punkten. Abgabefrei bleiben etwa
1.Vorsorgewohnungen für bis 40-jährige Kinder (eine Wohnung pro Kind),
2.ebenso baufällige Wohnungen (keine Gebrauchstauglichkeit)
3.Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern mit maximal drei Wohnungen, bei denen die Grundeigentümer in einer davon ihren Hauptwohnsitz haben.
4.Wohnungen die ganzjährig als Zweitwohnsitze oder Ferienwohnungen verwendet werden.
5.Wohnungseinheiten, welche wegen notwendiger Pflege oder Betreuung nicht mehr als Wohnsitz verwendet werden
6.Wohnungen, die trotz Bemühungen über einen durchgehenden Zeitraum von sechs Monaten nicht zum ortsüblichen Mietzins vermietet werden können
7.Betrieblich bedingte Wohnungen (einschließlich solche bestehender Land – und /oder forstwirtschaftlicher Betriebe
8.Wohnungen im Baurechtseigentum einer gemeinnützigen Vereinigung oder Unternehmens, dessen Betriebsgegenstand die Schaffung von Wohnraum ist
9.Wohnungen im Eigentum der Gemeinde

Der Erfolg der Wohnungsleerstandsabgabe in Salzburg hängt stark von der Umsetzung ab. Es ist wichtig, dass die Gebühr fair und angemessen ist und dass sie tatsächlich zur Förderung des Wiedervermietens eingesetzt wird.

Welche positiven Auswirkungen hat die Abgabe zufolge?
Die Abgabe von Wohnungsleerständen in Salzburg ist ein wichtiges Instrument zur Reduzierung des Wohnungsleerstands - so die Hoffnung. Die Steuerbelastung für Eigentümer, die ihre Immobilien länger als sechs Monate leer stehen lassen, soll dazu beitragen, dass sie ihre Wohnungen schneller vermieten. Dies wiederum soll helfen, Personen mit geringem Einkommen Zugang zu bezahlbarem Wohnraum zu verschaffen. Neben der Schaffung bezahlbaren Wohnraums kann die Abgabe auch eine positive Auswirkung auf den Immobilienmarkt haben. Durch die Abgabe sollen spekulative Investoren davon abgehalten werden, zusätzliche Wohnungsleerstände zu schaffen und den Markt weiter zu überhitzen. Nicht vergessen werden darf in diesem Zusammenhang, dass ein Investor in der Regel nicht nur in Immobilien investiert. Dies war zwar aufgrund der niedrigen Zinsen in den letzten Monaten der Fall gewesen, aber aktuell schwenken viele wieder auf andere Investments wie zB. Anleihen um. So verändert sich der Markt durch viele Faktoren.

Welche negativen Auswirkungen hat die Abgabe?
Neben den möglichen positiven Auswirkungen gibt es auch verschiedene Bedenken hinsichtlich der Einführung dieser Abgabe, da sie potenziell negative Auswirkungen auf Immobilieninvestoren, Eigentümer/Vermieter und Mieter haben kann.
Nach wie vor sieht der Gesetzgeber den Vermieter als wirtschaftlich den „Stärkeren“ und dementsprechend wurde auch das Mietrechtsgesetz (MRG) gestaltet. So ist es wenig verwunderlich, wenn künftig ein großer Immobilieninvestor auch die Leerstandsabgabe eher in Kauf nimmt, als eine Vermietung.
Auch eine ältere Pensionistin, die schon schlechte Erfahrungen mit der Vermietung gemacht hat und dabei auf vielen Tausenden von Euros Sanierungskosten sitzengeblieben ist, wird ihre Wohnungen im Altbau leer stehen lassen. Die Erben sollen sich dann darum kümmern.

Um wirklich mehr Bewegung in die VERMIETUNG zu bringen, muss auch die URSACHENBEKÄMPFUNG (MRG) angegangen werden. Angemessen wäre demzufolge die Novellierung des MRG auf ein VERMIETERFREUNDLICHES MIETRECHT welches nicht allzu sehr WIEN-lastig wäre. (Richtwertmietzins)

Kritisiert wird auch, dass die aus der Leerstandsabgabe gewonnenen Gelder in Salzburg nicht zweckgebunden sind.

Weiters könnte diese Abgabe davon ablenken, dass es eine Vielzahl an brachliegenden Baugrundstücken gibt, auf welchen dringend benötigte Wohnungen gebaut werden können. Eine Abgabe für z.B. vorhandene nicht genutzte Infrastruktur gibt es bislang nicht. Aber das ist allein eine politische Entscheidung.

Haben andere Städte Erfolge mit der Einführung einer solchen Steuer erzielt und welche Konsequenzen hatte dies für den Immobilienmarkt?
In den letzten Jahren haben viele europäische Städte und Gemeinden das Konzept der Wohnungsleerstandsabgabe erfolgreich umgesetzt. In Barcelona wurde die Abgabe im Jahr 2014 eingeführt, mit dem Ziel, leerstehende Immobilien wieder mit Wohnraum aufzufüllen. Seitdem hat sich der Leerstand in den städtischen Gebieten deutlich reduziert. Die Einnahmen aus der Abgabe gingen in den Bau neuer bezahlbarer Wohnungen. In Berlin wurde 2016 ein Gesetz verabschiedet, dass Investoren dazu verpflichtet, leerstehende Immobilien nach fünf Jahren zu vermieten oder zu verkaufen. Als Ergebnis sah man noch im selben Jahr deutliche Fortschritte beim Kampf gegen den Mangel an bezahlbarem Wohnraum in der Stadt. Auch hier waren die Einnahmen aus der Abgabe hauptsächlich für den Bau neuer und preiswerterer Wohnungen bestimmt. Kopenhagen implementierte 2017 die „Vacancy Tax“ (Leerstandsabgabe), um Investoren zu motivieren, leere Gebäude nicht nur zu renovieren, sondern auch zu vermieten oder zu verkaufen. Und tatsächlich sah man schon bald positive Resultate: Bis 2019 war der Leerstand in Kopenhagen um mehr als 20 Prozent gesunken.

Fazit
Die Erfolgsgeschichten verschiedener Städte zeigen: Die Einführung einer Wohnungsleerstandsabgabe kann ein wichtiger Schritt sein, um den Mangel an bezahlbarem Wohnraum zu lösen - wird aber nicht DIE entscheidende Rolle spielen, um günstigen Wohnraum zu schaffen. Eine Familie mit 2 Kindern darf ja weiterhin 2 Wohnungen als Vorsorgewohnungen leer stehen lassen. Somit ermöglichen die 9 Ausnahmen zur Abgabefreiheiten für viele weiterhin den Leerstand.
Die Kombination aus weiteren Gesetzen in diesem Zusammenhang wird tragend werden.

Durch die Abgabe können vielleicht einige Eigentümer/Investoren dazu gebracht werden, Immobilien effizienter zu nutzen und dadurch mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen - was wiederum den Immobilienmarkt insgesamt stärkt und stabilisiert. Ungeachtet dessen wäre eine Novellierung des Mietrechtsgesetzes angebracht, es also „vermieterfreundlich“ umzugestalten, sodass sich noch mehr Eigentümer das „Vermieten“ wieder trauen. Allein eine „Strafe“ in Form der Leerstandsabgabe wird den gewünschten Erfolg nicht herbeiführen.

Preiswertes Mieten ist wichtig - Preiswerter Eigentum aber auch!
Aber das ist ein anderes Thema...gerne mehr dazu im nächsten Blog!